マンションから戸建てへ住み替えにかかる費用と住宅ローンの流れを解説

私は住んでいた購入したマンションを売却し、戸建てに引っ越した経験があります。

マンションは住宅ローンを契約して購入していたので、住宅に住み替えに伴ってマンションの売却、住宅ローンの借り換えが必要でした。

私と同じように持家で住み替えをしたい方の為に、住み替えに必要な費用と、住宅ローンの借り換えの流れを紹介したいと思います。

また、マンションから戸建てへと引っ越して分かったメリット・デメリットもこちらの記事で紹介しています。

住宅ローンの残債がある場合

現在住んでいる物件の住宅ローンの残債がある場合には、残債の一括返済が必要になります。基本的に貸主側が今住んでいる住居と新しく購入する住居とのダブルローンを認めていないからです。

残債が無い方、残債があっても額が非常に少なくなっている方はダブルローンが認められる場合もあります。

また、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは重大な契約違反になります。賃貸に出す場合は、もっと金利が高い不動産投資用のローンへと借り換えが必要です。

住宅ローンを完済すると、最初に払っていた保証料が返ってきます。ネットバンクは保証料ではなく手数料としているので、手数料は返ってきません。

持家の売却にかかる費用

持家を売却は不動産屋に依頼する事になるので仲介手数料が発生します

宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は決められており、大抵は上限の金額です。ですが、不動産会社独自の割引制度がある事が多いです。

例えば、野村不動産のマンションを所有していて、野村の仲介で専属売買契約を結ぶと割引が適応されます。

取引物件価格仲介手数料
取引物件価格(税抜)が400万円超取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
取引物件価格(税抜)が200万円~400万円以下取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
取引物件価格(税抜)が200万円以下取引物件価格(税抜)×5%+消費税
取引物件価格と仲介手数料の上限

大きな出費は売却手数料だけです。その他には収入印紙代が数万円登記費用が5万円程度です。

不動産の売却益には課税される

売却時に発生した利益には税金が発生します

所得税、住民税、復興特別所得税がそれぞれかかります。不動産の所有年数によって税率も変わってきます。

所得の種類所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%
不動産の売却益がある時の税率

例えば、4,000万円で購入したマンションを4,300万円で売却出来たとします。売却価格4,300万円に対して手数料(3% + 6万円)として135万円+消費税が取られます。

ですので、売却益は151.5万円となります。その151.5万円に対して最大39%の課税となります。

売却の手続き

私が実際にマンションを売却した時の体験談はこちらの記事で紹介しています。

新しい住居の購入にかかる費用

こちらは普通に住宅ローンを借りるだけの費用と同じです。住み替えだからと特別な費用は必要ありません。

住宅を購入する時の手付金(住宅ローン頭金、登記費用に使える)、住宅ローンの諸費用登記費用司法書士への依頼料です。

住宅ローンの諸経費を住宅ローンに含めて借りる方もいるみたいですが、それをすると金利が高くなるので余りお勧めしません。出来ればローンを借りずに一括で払った方が良い条件でローンが組めます。

住み替えローン

住み替えで借りるローンにはダブルローンが認められる場合があります。ダブルローンの可否は住宅ローン審査の時に、住宅ローンを貸し出す条件として提示されます。

住宅ローンの条件は、借りる方の状況によって変わります。私が住宅ローンを契約した時の体験談はこちらの記事で詳しく紹介しています。

ダブルローン

ダブルローンには期限はないのですが、二つの物件の住宅ローンを払い続けないといけません。

貯蓄に余裕がある方は別として、大抵の方はダブルローンを組んでも1~2年で元々住んでいた方の物件を売却する事になります。

それ以外にも、みずほ銀行ではダブルローンを組んでから1年間は金利分の支払いだけで良いという契約もありません。金利だけの支払いなので元本が減りません。ですので、住宅ローンの利子の支払い額が大きくなります。

ダブルローンの利点は、今住んでいる物件から引っ越した後に余裕を持って売却出来る点です。住んでいる物件を売却するのはとても大変です。

引っ越しをして引き払った後であれば、モデルルームとしてセットアップするサービスを行っている不動産会社もあります。その方が早く売買が成約しそうですよね。

ダブルローンのデメリットは、売却予定の物件が売れまでずっとダブルローンが続くという事です。住宅ローンの支払いに余裕がある方は良いのですが、余裕がない方がダブルローンを組むと生活が苦しくなっていきます。そして、最終的に凄く安く物件を手放してしまう事になる可能性もあります。

既存の住宅ローンを完済してから新しく住宅ローンを契約する

ダブルローンが認められない場合や、ダブルローンが怖い方は住宅を売却して住宅ローンを完済してから新たに住宅ローンを契約するという流れになります。

私はこちらを選択しました。不動産会社の方も慣れた物でしたので、この手法を取る方は多いようでした。

この方法のメリットは住宅ローンは1つしか契約しないので、支払いに困る事がないという点です。支払いが可能な範囲内で借りているので無理なく住み替えが出来ます。

デメリットは住んでいる状態の物件を売りに出すという点です。売りに出すという事は広告にも出ます。そして、購入希望者が現れたら内覧会をする事になります。

広告用の写真撮影、内覧会の時にはきちんと掃除しなければいけないので、小さい子供がいるご家庭では大変な作業になります。

また、マンションでは意外とご近所や同じ建物から購入希望者が出る事があるので、近所にポスティングすることになります。うちの奥さんは同じマンションは遠慮して欲しいという事で、住んでいたマンションにはポスティングしませんでしたが、不動産会社の営業の方の話では同じマンションから買い手が付く事は多いということでした。

提携ローンがおすすめ

私は不動産会社の提携ローンを利用しました。

提携ローンを利用するメリットは、今住んでいる物件を売却出来なかった時のデメリットが少ないからです。

最初に住み替え予定先の物件の売買契約を結びます。売買契約書に必要な数万円程度の収入印紙代が発生しますが、このお金は返ってきません。

この売買契約書を結ぶ時に別の契約書も結びます。そちらは、今住んでいる物件を売りに出して既存の住宅ローンを完済すること、そして売りに出した物件が売れるまでの間は、新しく購入予定の物件を他の方には販売しない。という内容が掛かれています。

無事に売りに出した物件が売れれば、そのお金で既存の住宅ローンを返済して新しく住宅ローンが借りられます。

万が一売りに出した物件が売れなくても失うお金は売買契約書の収入印紙代の数万円だけです。

売買契約を結んだら直ぐに引っ越し先の住宅ローンを契約できる

提携ローンを利用したからこんなことが出来たのですが、住んでいた物件の売買契約にサインをした翌日には、住み替え先の住宅ローンの契約をしました。

売買契約をしても支払いは結構後だったりします。それは買主側は住宅ローンの仮審査が通った段階で売買契約を結ぶからです。売却した不動産の代金の受け取りは本審査通過後なのですが、本審査には1ヶ月くらいかかるからです。

私が住み替え先の住宅ローンを組んだ時には、まだ住んでいたマンションの住宅ローンは残ったままでした。それに通常は住宅ローンの本審査にも時間がかかりますし、本審査が通っても銀行から不動産会社への支払いにも更に数日かかります。

ところが、私が借りた銀行の担当の方が引っ越しをスムーズに行えるようにとかなり融通してくれました。提携ローンということで、銀行・不動産会社の営業の方がそれぞれ融通してくれたのが良かったです。

私はマンションの売買契約から2~3週間後には新居へと引っ越したのですが、不動産会社の営業方曰く、相当早いらしいです。

まとめ

持家に住み替えは賃貸の住み替えに比べて圧倒的に手間暇がかかります。

特に大変なのは今持っている物件を売ることです。

持家を販売する事の大変さの殆どは、住んでいる状態の物件を売りに出すという点にあります。ですが、それはダブルローンを組む事でかなり楽になります。その為には余裕を持って2つの住宅ローンの支払いをするだけの貯蓄が必要です。

買う方は簡単です。特に既に住宅ローンを契約して持家を持っている方は、新しく住宅ローンを組むのは簡単なはずだからです。

私が考える一番スマートな住み替え方法は、ダブルローンを組んで引っ越したらさっさと住んでいた物件を売ることです。なるべく高く売る為に期間を設けたいという気持ちも分かりますが、ローンには利子があります。売却に1年間かけるとしたら1年分利子を多く払うという事になります。

とにかく節約したいという方は私と同じ方法がお勧めです。最初に住み替え先の物件の提携ローン・売買契約を済ませてから、住んでいる物件が期間内に売却出来たら晴れて住み替えです。

私は持っていたマンションの売買契約の2~3週間後には引っ越しを完了していましたが、買主との相談次第では、引き渡し日の後も1~2週間住む事が可能です。

住み替えの手続きは大変ですし、費用も数百万円かかりましたが、私は住み替えをして良かったと思っています。私の経験が皆さんの住み替えの参考になればと思います。

家計・節約

Posted by melty