戸建てへの住み替えの為にマンションを短期間で売却した体験談

マンション,不動産

私は以前に住んでいた分譲マンションを売りに出し、戸建てへと住み替えた経験があります。その時、マンションを売りに出してから2週間で売却する事に成功しました。

マンションを売却する時に、同じく不動産の売却経験のある人に相談したりしました。私の経験も他の方の参考になればとその体験談を紹介します。

住み替えに伴う住宅ローンの扱い

マンションを売却した理由は、マンションから戸建てへの住み替えが理由です。

住宅ローンの残債のある持家のマンションから、新しく住宅ローンを組んで持家の戸建てへの住み替えでしたので、今契約している住宅ローンを完済して、新たに住宅ローンを契約する事になりました。

既存の住宅ローンを完済する

基本的に新たに住宅ローンを借りる時には、既存の住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンの残債、借りている金額に対して年収が高い方は、既存の住宅ローンを完済せずに新たに住宅ローンを借りる事も可能ですが、それはかなり珍しいケースかと思います。

そして、既存の住宅ローンの残債がまだ大量にある方は、新たな住宅ローンを組めない場合もあります。

金融機関によって判断基準は変わりますが、住宅ローンの残債が80%程度まで減っていないと住み替えのローン審査は通りにくいという説明を受けました。

他に資産がある人はそこからお金を工面して、住宅ローンを完済する方もいますが、私は住宅ローンを契約しているマンションを売却したお金で住宅ローンを完済する事にしました。

この方法を取る方が殆どかと思います。

住み替えに伴う一時的なダブルローンも可能

住み替えに伴う一時的なダブルローンも可能です。みずほ銀行からは、新たに借りる住宅ローンの金利分を1年間は支払いを免除されるという融資方法の提案もありました。

このダブルローンは一時的なものです。新たに借りる住宅ローンの契約に、一定期間内に既存の住宅ローンを完済する事が条件付けされます。稀にそうじゃない方もいるみたいですが、その場合、住宅ローンを2つ契約し続けるので、支払いに余裕がある方に限られると思います。

私はダブルローンは利用しませんでした。

理由は、ダブルローン状態は生活が苦しくなっていくのが目に見えていたからです。手持ちのお金に余裕があるうちにマンションを売却出来れば良いのですが、もし思ったように売却出来なかったら毎月のローンの支払いで家計が圧迫される危険があるからです。

不動産会社の方も、ダブルローンを組んだ方は最初は高値で売りに出しているのですが、段々とダブルローンの支払いが厳しくなって、最後にはぐっと値下げして不動産を手放す方が多い。と仰っていました。

住宅ローンを組んだまま賃貸に出すのは契約違反

住み替えをする時に、稀に住宅ローンを組んでいる物件を売却せずに賃貸に出す方がいるそうです。

住宅ローンは居住目的だからこそ、低金利でお金を借りられる仕組みです。住宅ローンのある物件を賃貸に出すと契約違反になりま。

このような事例が多いのか、銀行の方が、そのような事がないように目を光らせるようにと国から指導がありました。と仰っていました。

2週間という短期間で売却した理由

不動産を売却する時は、半年くらいの期間を持たせたほうが良いです。私の物件を担当してくれた不動産会社の方もそのように仰っていました。

ですが、私にはなるべく短期間でマンションを売却しないといけない理由がありました。

私の住み替え先が建売住宅でしたので、既に住居が完成している状態だったのが一番大きな理由です。

購入を希望しても、既存の住宅ローンを完済しなければ、新たな住宅ローンを契約出来ません。ダブルローンという手もありますが、私はダブルローンは利用しない事にしました。

そうなると、新しい住宅の購入契約から3ヶ月以内に既存の住宅ローンを完済して、新しい住居の住宅ローンを組める状態にしなければならないのです。

不動産会社からすると、完成した住居をいつ住宅ローンが組めるのか分からない購入希望者の為に確保し続けるのは不利益ですよね。

不動産屋によって住み替えの条件は違いますが、私が契約した不動産屋はこのような条件がありました。

住み替えの条件
  • 新しく組む住宅ローンは不動産屋の提携ローンで組む事
  • 売却予定の物件(私の場合はマンション)の売却は、指定の不動産屋に依頼する事
  • 不動産売買契約の収入印紙代は、キャンセル時も返済がありません
  • 3ヶ月以内に売却出来なくても(キャンセルになっても)支払いは発生しません

提携ローン先の銀行は色々あります。三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行等のメガバンクもあれば、JAバンクやネット銀行もあります。

売却する不動産を扱う不動産屋の指定は、購入する不動産屋次第です。三井不動産レジデンシャルの場合は三井のリハウス、野村不動産の場合には野村の仲介というように、系列会社を指定されるだけです。

猶予は3カ月間あったのですが、実際は2週間で売却出来ました。不動産会社の方は私のような素人に比べて圧倒的に経験が豊富なので、それらの方々のアドバイスを十分に聞いて判断した結果だと思っています。

売り出し価格の決め方

売り出し価格はとても重要です。

売る人は高く売りたいですし、買う人は安く買いたいものです。重要なのは不動産には適正価格というものがあるという事です。

当然、需要に対して供給が足りていなければ、適正価格よりも高く売る事が出来ますし、その逆もあり得ます。

私は仲介を担当してくださった不動産会社の方と相談して、売り出し価格を決めました。

不動産の売却見積りは適正価格より高くなる傾向がある

不動産の見積もりサイトで売却見積もりを出すと、適正価格よりも高く見積もりが出るはずです。

それは何故でしょうか?

誰もが不動産を少しでも高く売ってくれそうな不動産会社を契約したいからです。

不動産会社からすると、見積りを低く出してしまうと他のもっと見積もりが高い不動産会社にお客を取られてしまいます。ですので、適正価格よりも高く見積もる傾向があると思っています。

そして、見積もり価格が高くても、実際に売る時には適正価格でしか売れない事が殆どのはずです。

不動産会社は、他社が扱った不動産も含めて売買履歴を持っています。マンションであれば同じ建物内の物件、近所の似たような条件の売買情報を不動産会社を通じて確認できます。

私が持っていたマンションは売買件数が少なくて参考になる情報は無かったのですが、隣に同じ不動産会社が1年違いで建てたマンションがあり、そちらの売買情報を確認しました。

最初に5,800万円で売り出して、売買成立価格は5,200万円でした。

想像でしかないですが、不動産会社の見積もりでは5,600万円以上だったので、そこから高く売ろうとして200万円程度プラスしたのかと思います。

売り出してから1年間かかって1年後にようやく売れた価格は、見積り5,200万円なので適正価格はその辺りなのだと思います。もしかしたら、適正価格はもう少し上なのかもしれないですが、ダブルローンの支払いが厳しくなって安く手放した可能性もあり得ると思います。

私がマンションを購入した不動産会社の系列の不動産仲介業者と、新しく購入する予定の戸建ての系列の不動産仲介業者、両方で見積もりを取得したのですが、前者の方が圧倒的に見積り額が高かったです。

後者は、住み替えに伴う住宅の売却、更に3ヶ月で売らないと戸建ての購入に支障が出るという事で、見積り価格を盛るという事はしなかったのだと思います。

売り出し価格の微調整

見積り額を参考に売り出す価格を決めます。

売り出し価格が適正価格より高い場合は、半年~1年経っても売れ残る事が多いそうです。

売り出し価格を高く設定するのがダメという訳ではなく、需要と供給の問題なので、実際に高く出しても売れる事はあるそうです。居住地としての人気が高い地域では、多少高くても売れる可能性は高いと思います。

通常の提案としては、売却額を3段階準備しておくそうです。短期間で売れなかった場合は、2ヶ月毎に価格を下げていくそうです。

私は売却猶予期間が3ヶ月でしたので、価格設定は1段階しかありません。と説明されました。

色々悩んだのですが、適正価格に180万円ほどプラスして売り出す事にしました。この価格の根拠は、値切られた時の対応の為です。誰もが売り出し価格より安く買いたいので、必ず値切ってきます。その時の為のバッファを作っておきました。

写真撮影に向けて

物件を売りに出す時には必ず住居の写真撮影が入ります。

購入者の立場になって考えると分かるのですが、住居内の写真が無い物件は興味が薄れますよね。そして、写真は綺麗な方が良いです。

私は徹底的に生活感が無いよう状態にして写真を撮影して貰いました。

suumoの中古物件の写真を見ると分かるのですが、生活感丸出しのごちゃごちゃした物件はどんなに高級なマンションでも汚く見えてしまいます。

新築住宅のモデルルームと中古物件の写真を比較するとだいぶ雰囲気が違うのが分かると思います。

掃除をするのも大切ですが、撮影する箇所に合わせて家具を移動するという事もしました。

特に水回りは、全ての家具や小物を一旦他の部屋に移して、モデルルームのように余り物がない状態にしてから写真を撮って貰いました。

分譲マンションは、家族で住みために買う人が多いかと思います。ですので、色んな人の目線でチェックが入ります。ご主人が良くても、奥さんはダメかもしれません。

内覧に向けて

マンションを売りに出すと、内覧の希望が入ります。内覧日は不動産会社が調整してくれます。

後は内覧に向けてしっかりと準備しておく事が重要です。

当たり前ですが掃除しておく事が重要です。部屋が広くて綺麗な印象を持ってもらう事が大切なので、散らかっていて汚いと、印象は最悪です。

我が家も小さい子供がいて掃除・片付けが大変でしたが、数千万円の大きな取引をするのに、ここで頑張らないというのはおかしな事だと思い、しっかりと掃除・片付けをしました。

きちんと掃除・片付けがされていないせいで、マンションが売れづらくなり結果的に数百万円の損をする可能性だってあるのです。

購入希望が入ったときの対応

無事購入希望者が現れてると価格の話になります。

基本的に購入希望者は売り出し価格よりも低い購入希望価格を伝えてくるはずです。私の場合もそうでした。

最終的な売却価格決定には必ず不動産会社が間に入ってくれます。売買する本人同士で直接やり取りする事はないので、心象的には凄く楽でした。

売却価格の交渉をする時には、色々な葛藤があるかと思います。

誰もが出来るなら高く売りたいと思うはずです。私は売却価格の交渉の時には、知り合いからのアドバイスを凄く参考にして決めました。

頂いたアドバイス
  • 購入希望者が見つかった時、見積り価格を思い出して
  • 最初の購入希望者が、その物件を欲しい事が多い
  • 近所や、同じ物件内から購入者が出る事が多い

売り出し価格と売却価格

売り出し価格の微調整の項目で触れましたが、私は見積価格に180万円プラスをして売り出しをしていました。

そして、購入希望者の購入希望価格はなんと見積価格だったのです。

つまり、見積価格が適正価格であり、私がプラスした分が狙い通りに値引き分として働いた訳です。

それなら何も迷う事は無いと思うのですが、人間とは欲深い生き物なのです。ここで売り出し価格と購入希望価格の間を取っても良いのではないだろうか?という誘惑がありました。

ですが、その時に知り合いからの「購入希望者が見つかった時、見積価格を思い出して」というアドバイスを思い出したのです。

購入希望者の方の事情を伺っている限りでは、購入希望価格がどうにも住宅ローンを組めるギリギリの価格という印象が強かったのも後押しになって、結果的に提示された購入価格での売却を決断しました。

他にも売り出し価格で売却すると、マンションを購入した時の価格よりも高くなるという点もありました。若干高くなる程度ではあるのですが、利益が発生すると税金がかかるようになります。

不動産の売却益には税金がかかる

不動産の売却益には所有年数に応じた税金がかかります。所有期間が5~10年間の場合、20.315%の税金がかかります。

最初の購入希望者

売り出していたマンションを購入してくれた方は、最初の購入希望者でもありました。

売買契約だ成立するまで物件情報はWebサイトに出ていましたが、最終的に内覧希望者は購入した1組だけでした。

不動産会社の方も、マンションの購入に意欲がある人は売り出して直ぐに観に来る方に多いという話もありました。

実際に、マンションを売りに出して1週間で内覧予約が入り、そのまま購入を希望してくれました。契約書を交わす時に軽く会話をしたのですが、私が売却したマンションが売りに出るのを狙っていたという印象を受けました。

詳しくは後述しますが、どうにも近所の賃貸物件に住んでおり、売り出したマンションに以前から興味があったようでした。

他にもマンションの売却経験のある知り合いにアドバイスを求めた時には、このような事を仰っていました。

知り合いのおじさん

売り出して2~3週間目に来てくれた人が買いそうだったけれど、価格の折り合いが付かなくて諦めたんだよね。でも、結局その後半年間売れなくて、その時の価格よりも下げて売る事になったよ。

知り合いからリアルな体験談を聞けたのは大きかったです。

購入希望者が直ぐに見つかると、もっと高く買ってくれる人が他にもいるんじゃないのか?まだ期間はあるから待っても良いかもしれない。と、思うかもしれません。

私は良いアドバイスを受ける事が出来たのと、他の人に比べて売却予定期間が短かったので、最初の購入希望者を大事にしたかったです。

近所の購入希望者

マンションを購入した方は近所の賃貸物件にお住いの方でした。

改めて考えてみると、その土地に住んでいる事に何かしらの理由がある訳です。

ご実家が近い、通勤に便利、子育ての為、理由は色々です。そして、多くの場合は、今住んでいる地域でコミュニティが出来上がっており、そこから離れるのには抵抗があるかと思います。

ですので、購入希望者は近所から見つかるというのも納得です。

仲介を担当してくださった不動産会社の方の話では、私と同じ時期に販売開始した物件で、販売した物件と同じマンションから、数日のうちに購入希望者が現れたそうです。

二世帯住宅的な発想で、ご家族で同じマンション内に住みたいという需要もあるので、そういう事も多いのだそうです。

まとめ

不動産を売却する機会は少ないので、何を参考にしたら良いのか凄く悩むかと思います。

私は不動産会社の方、知り合いの体験談を参考にしました。

適正価格と販売期間を元に不動産会社の方と十分に相談する事をお勧めします。仲介をしている不動産会社も高く売れた方が手数料が高い訳ですから、きちんと相談に乗ってくれます。

知り合いには売れなくて困った結果、個人での賃貸目的のマンションへ投資している人に売却した人もいます。当然、価格もかなり安くなります。

購入者が現れるのを待っている間は非常にストレスが高い物です。私は納得のいく価格で、早い段階で売却する事が出来て幸運でした。

マンションから戸建てに住み替えた経緯はこちらの記事で紹介しています。

住み替えに伴う住宅ローンに関してはこちらの記事で紹介しています。