所有していた分譲マンションを2週間で売却した時の話【住宅・持ち家】

マンション,不動産

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少し前に、住んでいた分譲マンションを売りに出し、戸建てへと住み替えました。その時に、2週間という短期間でマンションを売る事になったのでその時の事を紹介したいと思います。

マンションから戸建てへの住み替えの話はこちらで紹介しています。


住み替えに伴う住宅ローンの借り換え

マンションを売却した理由は、マンションから戸建てへの住み替えが理由でした。

住宅ローンの完済が必要

住宅ローンを既に組んでいる人は、新しく住宅ローンを組んで別の物件を購入する為には、今組んでいる住宅ローンを完済しないといけないからです。

新たに借りる金額や、既に組んでいる住宅ローンの残債等で、条件は変わってくると思います。私は、30年ローンを組んでから6年経過していたので、24年分の残債でした。一時的なダブルローンは避けたかったので、一括で返済するには、マンションを売る必要がありました。

注意

銀行の方から説明されたのですが、居住目的で住宅ローンを借りた後に、引っ越しをして空いた部屋を、賃貸として人に貸す事は、ローンの契約内容に抵触します。住宅ローンは居住目的に限定される代わりに低金利なので、きちんと不動産投資用のローンか、賃貸用のローンに切り替えないといけません。

何故に短期間で売却したのか

通常、不動産を売却する時は、半年くらいは期間を見た方が良いと思います。実際、私の物件を担当してくれた不動産屋の方もそのように仰っていました。

では、どうして2週間という短期間で売却したのでしょうか?

住宅ローンの伴う、不動産の買い替え

新しく購入する戸建ては建売でしたので、購入申し込みから3ヶ月以内に住宅ローンを借りる条件が整わないと、購入申し込みがキャンセルになるからです。

要は、既に完成している状態の戸建てを見つけて購入しようとしたのですが、住宅ローンを組むには、今のマンションを売らなければなりません。そこで、3ヶ月だけマンションが売れるのを待ってあげるよ。その間、あなたが買おうとしている物件は他の人に売らないでおいてあげるね。という事です。

本題とは外れますが、その他に細かい条件はいくつかありました。

買い替えの条件
  • 新しく組む住宅ローンは不動産屋の提携ローンで組む事
  • 売却予定の物件(私の場合はマンション)の売却は、指定の不動産屋に依頼する事
  • 不動産の売買契約は済ませるので、収入印紙代が数万円程度かかるが、それは戻ってきません
  • 3ヶ月以内に売却出来なくても支払いは発生しません

提携ローン先の銀行は色々あります。三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行等のメガバンクもあれば、JAバンクやネット銀行もあります。

みずほ銀行の場合には、借り換え時のダブルローン期間を半年間認めるという提案も存在します。その間、新しい住宅ローンの金利だけ払うので、金利分の支払いが高く付くはずです。

私は、三井不動産レジデンシャルの物件を購入したので、マンションの売却は三井のリハウスにお願いする事になりました。持っていたマンションは野村不動産の物件でしたので、野村の仲介で売却すると手数料が安かったので、そこだけがちょっと残念でしたが、ギフトカード等の特典が付いてきたので結果的に良かったです。

3ヶ月の猶予があったのに、何故に2週間で売却したのか

私を担当してくれた、三井不動産レジデンシャル、三井のリハウスの担当の方がそれぞれ経験豊富そうな印象を受けたので、彼らのアドバイスに耳を傾けた事、そして、知り合いのマンションの売却経験がある人にヒアリングした結果だと思っています。

売り出し価格の決め方

短期間で売れた要因として価格設定が大きかったと思っていますので、私の売り出し価格の決め方を説明します。

現実を知る事の重要性

当たり前の事だと思いますが、どうせ売るならなるべく高く売りたいものです。

ですが、3ヶ月の猶予しかないので、高く売り出して様子見をしている期間もありません。そこで、マンションの売却経験のある知り合いに、経験談を訊いて回りました。その結果、購入時より高くマンションを売却した知り合いは一人も居なかったです。

例えば、不動産の見積もりを出すと、実際に売れる価格より高く見積もりが出ます。何故でしょうか?

それは、皆が高く売ってくれそうな不動産屋と契約をするからです。

見積もり額を低く提示した不動産屋よりも、高く提示した不動産屋と契約するのは当然です。

ですが、不動産を売りたい人は、売却猶予期間が決まっていたり、ダブルローンで支払いが厳しくなったりして、早く手放したい事が多いはずです。ですので、結局相場通りの値段で売るだけだと思っています。

私は、三井不動産レジデンシャルの戸建てを買う為に、三井のリハウスで売る事が確定していたので、見積り額を盛るという様な事は無かったんだと思います。実際、事前に野村の仲介で出した見積り額よりも安く見積もりが出ました。

見積り額が出ると、実際に売り出す価格を決めます。その相談をした時に、同じマンションの違う部屋や、周辺の似たような条件のマンションの、最初の売り出し価格と、売却成立額というのを見せて貰いました。

売り出し価格と、売却成立価格の落差

売り出し開始から、売却成立まで半年かかっているような物件は、300万円~600万円程度の差がありました。

売り出し価格が高いのが必ずダメという訳じゃなくて、需要と供給の問題なので、実際に高く出しても売れる事はあるそうです。

売却期間に余裕がある人は、売却額を3段階準備しておき、売れなかった場合は、2ヶ月毎に価格を下げていくという相談になるそうです。私は、売却猶予期間が3ヶ月でしたので、1段階しかありません。と、説明されました。

内覧に向けて

当たり前ですが、内覧がある時にはきちんと掃除しておく事が重要です。部屋が広くて綺麗な印象を持ってもらう事が大切なので、散らかっていて汚いと、印象は最悪です。

子供が居るので片づけられなかったり、どうせ売却したら荷物は全部持ち出すのだから、そんなに頑張らなくてもいいんじゃないか?ともう人もいるかもしれません。

そんな人は、suumoで売り出し中の中古マンションの写真を見ると良いと思います。綺麗な部屋と汚い部屋では、印象が全く違う事が分かると思います。

売り出したマンションも、Web掲載用に写真撮影をしました。

写真撮影に向けて

私は徹底的に生活感が無いよう状態にして写真を撮影して貰いました。

特に水回りは、全ての家具や小物を一旦他の場所に移して、モデルルームのような状態にしてから写真を撮って貰いました。分譲マンションの場合、家族で買う人が多いかと思います。家族だと色んな人の目線でチェックが入ります。ご主人が良くても、奥さんはダメかもしれません。

購入希望が入った

購入希望が入っても、売り出し価格そのままという訳ではありませんでした。大抵の場合、購入希望者からの価格の相談があるかと思います。

売却価格の交渉をする時には、色々な葛藤があるかと思います。当然、誰もが出来るなら高く売りたいと思うはずです。私は、知り合いから貴重なアドバイスを頂けたいたので、考えを整理する事が出来ました。

頂いたアドバイス
  • 購入希望者が見つかった時、見積り価格を思い出して
  • 最初の購入希望者が、その物件を欲しい事が多い
  • 近所や、同じ物件内から購入者が出る事が多い

売却価格を決める

売却価格を決める時はみんな悩むと思います。私はこんな感じでした。(比率は合っていますが、価格は実際の値とは違います)

価格
  • 新築時の購入価格   3000万円
  • 見積り価格      2850万円
  • 売り出し価格     3100万円
  • 購入希望者の提示価格 2950万円

この数字を見ている時、見積り価格を思い出してください。と言われた事を思い出しました。

購入希望価格は、見積価格より高かったんです。住むために購入した住宅で、利益を出そうと固執しても仕方がないと思ったのと、利益が出ると税金を取られます。

不動産の売却益が出ても税金がかかる

売却益が出るのは良い事ですが、所有年数に応じた税金がかかります。5~10年間の所有だと、20.315%の税金がかかります。

最初の購入希望者

そして、最終的に購入してくれた方は、最初の購入希望者でもありました。マンションを売りに出して、1週間で内覧予約が入り、そのまま購入を希望してくれました。後で契約時に話をした時に、売却した物件が売りに出るのを狙っていたのかな?という印象を受けましたね。

売買契約だ成立するまで、物件情報は出ていましたが、結局内覧希望者は1組だけでした。

更に、マンションの売却経験のある知り合いからは、こんな話を聞いていました。

知り合いのおじさん

売り出して2~3週間目に来てくれた人が買いそうだったけれど、価格の折り合いが付かなくて諦めたんだよね。でも、結局その後半年間売れなくて、その時の価格よりも下げて売る事になったよ。

リアルな体験談を聞けたのは大きかったですね。購入希望者が直ぐに見つかると、もっと高く買ってくれる人が他にもいるんじゃないのか?まだ期間はあるから待っても良いかもしれない。と、思うかもしれません。私は良いアドバイスを受ける事が出来たのと、他の人に比べて売却予定期間が短かったので、最初の購入希望者を大事にしたかったです。

近所の購入希望者

改めて考えてみると、その場所に住んでいる事に何かしらの理由がある訳です。ご実家が近い、通勤に便利、子育ての為、理由は色々です。そして、何かしら理由が在ってその土地に住んでいる人は、遠くへ引っ越したくはないですよね。

そして、最初に現れた購入希望者の方も近所の方でした。近所の人は実際に購入する可能性が高い。というアドバイス通りでした。

物件を売りに出して1週間で、内覧申し込みは1件のだけでした。買う意思が強い人は、常にチェックしているはずです。以降、購入希望者が現れない可能性もある事を考え、機会を確実に活かす事にしました。

三井のリハウスの方から聞いたのですが、同じ時期に販売開始してから、数日で同一マンション内での購入希望者が出て契約が成立した物件もあったそうです。驚きですよね。当然、担当してくださった三井のリハウスの営業の方の手腕も大きいのかと思います。見積額の提示、売り出し価格の相談、購入希望者が出た時の価格の相談、とてもしっかりして良い印象を受けたので、伺ったところ、センター内でNo1の実績だそうです。

まとめ

条件をきちんと把握する

一番大きいのは要素は売却期間だと思います。私はその一番大事な部分が短い訳です。そこをきちんと把握したうえで、価格や交渉を行うのが重要だと思いました。

知り合いには売れなくて困った結果、不動産屋や個人での賃貸目的のマンションへ投資している人に売却した人もいます。当然、価格もかなり安くなります。

購入者が現れるのを待っている間は、結構精神的なストレスがかかるんですよね。私は納得のいく価格で、早い段階で売却する事が出来て幸運でした。